Правильно оцениваем инвестиции в недвижимость

Объект коммерческой недвижимости

С рынком недвижимости у людей связаны некоторые ожидания базирующиеся на изначально ошибочной информации. Именно поэтому правильная оценка объектов поможет не только сохранить ваши средства, но и защитить вас от горьких разочарований.

Что касается коммерческой недвижимости, для мелких частных инвесторов этот сектор не доступен, так как цены на объекты значительно выше чем на жилые. В строительство помещений коммерческого назначения, обычно, вкладывают инвестиционные компании, такие как TDL Invest. Но, высокая стоимость еще не значит, что такие объекты будут окупаться медленнее чем жилье. Рассмотрим рынок недвижимости жилья в России, с точки зрения инвестора.

Итак, для начала стоит запомнить, что ситуация на российском рынке недвижимости разительным образом отличается от других стран, в первую очередь недостаточным количеством ликвидности. Для потребителя это означает, что если в Нью-Йорке хорошие квартиры продаются за пару недель, то в Москве за несколько месяцев, и это всё при хорошем стечении обстоятельств. Если вам средства нужны сейчас, то срок возможной продажи крайне значим. Отдельно стоит выделить премиум сегмент, сейчас продать что-то на нём во вменяемый срок крайне сложно, и не совсем понятно когда ситуация изменится, и далеко не факт что те пиковые ценовые значения, что мы видели в 2008 году вообще будут достигнуты в ближайшие десятилетия. Поэтому покупать элитную недвижимость в качестве инвестиций на средний срок не нужно, если вас интересует всё-таки более или менее ликвидный актив. Наиболее разумно вкладывать в объекты, принадлежащие к среднему ценовому уровню, и с нормальным расположением, на момент покупки. Верить в благие обещания о перспективности направления конечно можно, но как показывает практика, никто ответственности за ваше разочарование не несёт.

И наконец, самое главное, не стоит рассчитывать на возможность окупить затраты связанные с покупкой недвижимости путём сдачи её в аренду. Срок окупаемости объекта в таком случае составит 35-50 лет. Дабы у читателей сложилась правильная картина необходимо привести пример, стоимость квартиры составляет в Москве 6.5млн. при цене месячной аренды в 30тыс., при этом учитывать необходимо ряд дополнительных обязательных затрат и рисков которые несёт на себе именно владелец. Например, до сих пор неизвестны ставки будущего налога на недвижимость, рассчитывать который будут в зависимости от рыночной стоимости, опять же ремонт помещения придётся изредка делать. В результате и получаем, такой весьма большой срок окупаемости. Рассчитывать на стабильный рост цен тоже не стоит, поскольку не известно насколько рынок перегрет на сегодняшний момент, да и все прогнозы говорят о значительном замедлении темпов экономического роста.

Одним словом, вкладывать в недвижимость имеет смысл, но крайне осторожно, и только в массовый сегмент не питая при этом излишних иллюзий.

Статьи, калькуляторы, примеры расчётов и проектирования.